kmo-header-met-skrifta.jpg

 

Personal finance

Beheer van onroerend goed en de fiscus

297-14-patrimoineAan wie vertrouwt u het beheer van uw patrimonium toe? Houdt u dit in eigen handen of brengt u het beter onder in een zogenaamde patrimoniumvennootschap? Hieronder worden de voor- en nadelen van beide keuzes bekeken met veel aandacht voor de fiscale implicaties van de twee mogelijke keuzes. (J. C.)

Een patrimoniumvennootschap is een entiteit die belast wordt met het beheer van onroerend goed. Het is geen afzonderlijke vennootschapsvorm, het gaat om de geijkte soorten van vennootschappen, wetende, BVBA's, NV's etc. Er zijn verschillende redenen waarom men een patrimoniumvennootschap zou oprichten. Deze motieven kan men grosso modo indelen in niet–fiscale en fiscale redenen. Een niet–fiscale reden voor de oprichting van dergelijke vennootschap is dat men het onroerend vermogen niet wil laten versnipperen over de generaties heen. Echter, fiscale redenen zijn vaak de hoofdoorzaak voor het oprichten van een patrimoniumvennootschap. Op deze manier zet men onroerende goederen om in roerend vermogen, namelijk aandelen. Aandelen kunnen in beginsel via handgift, mits aan bepaalde voorwaarden voldaan is, vrij van schenkings- en successierechten aan volgende generaties worden overgedragen. Ook biedt de relatie onroerend goed opzichtens een patrimoniumvennootschap heel wat ruimte voor planningstechnieken. De vruchtgebruikconstructies zijn daar een levend voorbeeld van.

1. Personenbelasting of vennootschapsbelasting?

Indien men onroerend goed privatief bezit hangt het taxatieregime af van heel wat factoren. Elementen die doorgang vinden zijn: is het de voornaamste gezinswoning, is het een tweede woning, wat is de bestemming van de woning etc. Wat wel steeds vaststaat is dat in dergelijke omstandigheden de onroerende inkomsten steeds belast zullen worden aan de hogere schalen in de personenbelasting. In welbepaalde gevallen kan het interessant zijn om een patrimoniumvennootschap op te richten met een onroerend vermogen. Niettegenstaande de juridische bescherming ingevolge de rechtspersoonlijkheid, zal de vennootschap te allen tijde belast worden op de werkelijke huurinkomsten. De inkomsten van een vennootschap zijn nu eenmaal steeds beroepsmatig. Taxatie in de vennootschapsbelasting ad 33,99% (of het verlaagd opklimmende tarief) is dan een feit. Tevens is het onttrekken van onroerend goed aan een vennootschap voor heel wat belastingplichtigen problematisch. Immers, de vennootschap zal meerwaardebelasting betalen bij deze onttrekking. Hoe meer het onroerend goed is afgeschreven, des te hoger zal de meerwaarde zijn. Tevens betekent de oprichting van een vennootschap dat een dubbele boekhouding moet gevoerd worden en dat er een jaarrekening zal moeten gepubliceerd worden. Dit zijn kosten die een belastingplichtige niet moet dragen indien een patrimonium privatief wordt beheerd. Voor echtparen is er nog een bijkomend nadeel. Artikel 215 van het Burgerlijk Wetboek voorziet een belangrijke bescherming voor beide echtgenoten. De ene echtgenoot kan namelijk niet zonder instemming van de andere beschikken over de rechten die hij of zij bezit op het onroerend goed dat het gezin tot voornaamste woning dient, noch kan hij of zij dit goed met hypotheek bezwaren zonder instemming van de andere. Deze bescherming vervalt bij de oprichting van een patrimoniumvennootschap. Hier gelden immers de bepalingen van de vennootschapswetgeving en niet langer deze van het Burgerlijk Recht.

308-59-2

2. Onroerend vermogen uit de vennootschap halen

Vroeg of laat zal een belastingplichtige het onroerend goed op de één of andere manier uit de vennootschap willen halen. De regel schrijft dan voor dat meerwaardebelasting dient afgedragen te worden. Het verschil tussen de verkoopwaarde en de boekwaarde zal dus als meerwaarde belast worden. Indien het onroerend goed reeds volledig afgeschreven is, zal deze meerwaarde ervoor zorgen dat de belastbare grondslag dermate hoog worden dat deze meerwaarde belast zal worden aan 33,99% (of het verlaagd opklimmend tarief). Dit is meteen ook het grote nadeel van een patrimoniumvennootschap.

Een reële vermindering van de vennootschapsbelasting kan gerealiseerd worden door het toepassen van het stelsel van gespreide taxatie van gerealiseerde meerwaarden. De voorwaarden van dit stelsel worden beschreven in artikel 47 van het Wetboek van Inkomstenbelasting. Er dient dan wel tijdig aan herbeleggingen gedaan worden. dat kunnen zowel roerende als onroerende goederen zijn. Bij deze laatste herinvesteringen is de termijn om te herinvesteren trouwens langer. Het is de koopprijs die zal moeten worden herbelegd, niet de meerwaarde dus. De gerealiseerde meerwaarden zullen dan vervolgens a rato van de afschrijvingen van de herinvesteringen in opbrengst worden genomen. Voorwaarde is hier uiteraard dat de vennootschap nieuwe investeringen gaat doen. Indien de vennootschap wordt geliquideerd, is dit stelsel bijvoorbeeld niet van toepassing.

308-59-1

Er zijn ook alternatieven voor de verwerving van onroerend goed in volle eigendom en zonder doortastende optimalisatie binnen de vennootschap. Op die manier kan gepoogd worden de meerwaardebelasting of de BTW issues te vermijden. Voorbeelden hiervan zijn het vruchtgebruik en de onroerende leasing. Vruchtgebruik is een recht om van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft, het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar onder de verplichting de zaak zelf in stand te houden1 (art. 578 B.W.). Het vruchtgebruik wordt binnen de vennootschap afgeschreven over de periode van de houdbaarheid van het recht, vaak 15 of 20 jaar. Op het eind verwerft de eigenaar van de naakte eigendom opnieuw het vruchtgebruik zonder een bijkomende belasting. De kosten van de aankoop van het pand worden dus deels ten laste van de onderneming gelegd, zonder dat bij het uitdoven van het vruchtgebruik meerwaardebelasting moet afgedragen worden. De naakte eigenaar wordt opnieuw volle eigenaar en bezit het goed dan opnieuw privatief. Indien men een vruchtgebruikconstructie opzet, dienen wel zeer goed bepaalde spelregels gevolgd te worden. Indien men onzeker is over de afloop kan men optimaliter voorafgaandelijk een ruling aanvragen. Zo vermijdt men dat bijvoorbeeld bepaalde werkzaamheden aan het onroerend goed in hoofde van de bedrijfsleider belast zullen worden.

1. Artikel 578 van het Burgerlijk Wetboek

 
Magazine van de maand

magazine-van-de-maand

KMOPME Magazine van de maand –Maart 2014

100% KMO-informatie ter beschikking

Raadpleeg – PDF met inhoud van de maand en aarzel niet....

Abonneer u op KMOPME Magazine !

Banner

Adverteren in onze KMOPME uitgaven?

Klik op 'Reclame' ofwel op het logo van Bluefeed.

00-bluefeed-logo